Por Guillermo García
Con la titularización se promueve la recuperación de la construcción y en ésta etapa de la reconstrucción que se requieren financiar y construir viviendas de forma masiva, con efectos positivos sobre el empleo y el crecimiento sostenido de la economía
Ante el problema del acceso a la vivienda en Venezuela y apoyar en la reconstrucciòn, he venido planteando a través de mis artículos algunas soluciones para comenzar a resolver el tema del déficit habitacional que hoy existe y coadyuvar en la construcción de viviendas para los que perdieron sus inmuebles en la tragedia. En la pasada entrega, les presentaba “La industrialización de la construcción de viviendas” como una gran alternativa de solución. En esta ocasión, me enfocaré en uno de los elementos importantes en la construcción y adquisición de viviendas: el financiamiento. La variable financiamiento es fundamental, tanto por el lado de la oferta, como por el lado de la demanda.
En la búsqueda de soluciones a este tan importante variable, me permito presentar un esquema financiero que es poco conocido en Venezuela, pero con gran aplicación en muchos de los países latinoamericanos (México, Colombia, Chile, Brasil, Argentina) con gran éxito. Se trata de la titularización de hipotecas.
¿La Titularización en qué consiste?
La titularización es el uso de un activo(s) como colateral o garantía para emitir títulos valores en el mercado con el objetivo de levantar fondos para la construcción de viviendas. Es dar una utilización más eficiente y sacar mejor provecho de los activos que se poseen. Generalmente los bancos que participan en la financiación hipotecaria en Venezuela asumen dos clases de riesgos que limitan su capacidad de crecimiento: el primero es el riesgo de plazos, debido a que sus captaciones se realizan esencialmente en captaciones del público en cuentas corrientes, ahorros y Depósitos a Plazo Fijo (DPF) y en papeles emitidos a corto plazo y sus colocaciones en créditos hipotecarios son por naturaleza de largo plazo (asimetría de recursos); el segundo surge del descalce que existe entre las tasas de interés que se utilizan para captar recursos (DPF) y las tasas negativas (efecto inflación) que se utiliza para colocar los préstamos (tasa fija a largo plazo).
¿Cómo la titularización da solución al problema?
Los bancos al vender su cartera hipotecaria al mercado, se liberan de estos dos riesgos y los recursos vuelven a ellos, con lo cual pueden aumentar el volumen de sus colocaciones de crédito. En consecuencia, alcanzan una mayor especialización. Dada la rotación de cartera, se presentan economías de escala que permiten a los bancos operar con mayor eficiencia. La titularización podría ser un mecanismo excelente para ser utilizado tanto por la banca privada y pública, y el propio mercado de valores a través de bonos de reconstrucción y desarrolladores.
La buena y correcta implementación de un esquema de titularizaciones daría solución a uno de los mayores problemas que tiene la banca nacional para romper con la asimetría de los recursos y expandir tremendamente la posibilidad de otorgar más financiamiento, en especial a todas aquellas personas o grupos familiares que perciben ingresos conjuntos mensual que pueden garantizar cancelar las cuotas mensuales y requieren comprar su vivienda principal.
Beneficios que trae a la banca la titularización hipotecaria.
Debido a que la titularización establece criterios de selección para la adquisición de cartera, se contribuye a estandarizar la cartera hipotecaria bancaria. Las entidades cuentan con mayor acceso al fondeo para el proceso de financiamiento. Surgen nuevos negocios basados en la administración de la cartera propiedad de la titularizadora. Se genera un alto potencial de otorgamiento de créditos por liberación del requerimiento patrimonial cuando venden la cartera hipotecaria a la titularizadora y a su vez a los inversionistas en general a través del mercado de valores, y se facilita el acceso a mercados de inversión internacionales de existir las condiciones. (Mercado colombiano, multilaterales CAF, PNUD, IFC)
Para el sector inmobiliario y los constructores
Desarrollo general del sector inmobiliario, dado el potencial de oferta de crédito que genera y la liquidez que tendrá la cartera hipotecaria. Aumento de la actividad de construcción.
Los desarrolladores, también podrían ceder los contratos de compra de vivienda de los interesados, los cuales se pueden titularizar cediéndolos a la titularizadora o Sociedad Inversora para que éstas empresas estructuren títulos valores o certificados de inversión hipotecarios que se colocarían a través del mercado de valores. La titularizadora o Sociedad Inversora se encargaría de gestionar o gerenciar la deuda de los clientes con el desarrollador.
Para los deudores implica
Aumento de las alternativas de crédito para vivienda. Menor costo del crédito.
Estandarización del proceso de otorgamiento del crédito y sus tasas a nivel nacional, y simplificación de los trámites.
Para el mercado de Valores
Crea un mercado de largo plazo que puede ser una fuente para que ahorristas e inversionistas en general (Fondos de pensiones y jubilaciones, Fondos Mutuales, Fondos de Inversión, fideicomisos, compañías de seguros y multilaterales) a través del mercado de valores puedan adquirir títulos con buenos rendimientos (con garantía hipotecaria) y no exclusivamente las instituciones bancarias.
Para el país
Con la titularización se promueve la recuperación de la construcción y en ésta etapa de la reconstrucción que se requieren financiar y construir viviendas de forma masiva, con efectos positivos sobre el empleo y el crecimiento sostenido de la economía. Sin embargo, en un futuro su verdadero impacto se podrá medir en los cambios que traerá para esas familias y sus comunidades en cuanto al bienestar y nivel de vida alcanzado.
Invito al sector bancario nacional privado y público y promotores y constructores a que desarrollemos conjuntamente este esquema para llevarlo adelante y brindar soluciones efectivas al financiamiento hipotecario de largo plazo en el país. También contar con el apoyo de la Sunaval y las Casas de Bolsa e inversionistas en general para desarrollar un mercado con potencial gigante y dinamizador de la economía y el empleo. La iniciativa está en proceso. Vamos Adelante!.
(*) Asesor Financiero
@asesorfinaciero
emprendemasoficial@gmail.com
titularizadora.tvz@gmail.com
