A raíz de los recientes eventos sísmicos que afectaron severamente a diversas regiones de Venezuela —con especial impacto en el estado La Guaira y zonas de Caracas como Chacao y San Bernardino—, el debate sobre la infraestructura, el déficit habitacional y el marco jurídico de las viviendas ha tomado el centro de la agenda pública.
En una exhaustiva entrevista realizada en el programa Penzini con Todo, Aquiles Martini Pietri, presidente del Consejo Superior de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, desmenuzó la realidad del sector y el impacto real de la recién impresa Gaceta Oficial N° 7.065 del 7 de agosto, la cual introduce una nueva ley de régimen especial para el arrendamiento en el país.
El fin del congelamiento: El regreso de la «Voluntad de las Partes»
El cambio de paradigma más drástico de esta reforma es la restitución de la autonomía contractual. Tras 15 años bajo el yugo de la ley promulgada entre 2010 y 2011 —la cual, en palabras de Martini Pietri, «destruyó el mercado arrendaticio venezolano»—, el nuevo estatus legal devuelve el poder de negociación a los ciudadanos.
- Acuerdo mutuo: Si el propietario y el inquilino llegan a un consenso sobre los términos del contrato, el Estado ya no intervendrá de manera impositiva, siempre y cuando lo pactado se mantenga dentro de los límites del Código Civil.
- Seguridad jurídica: Se busca reconstruir la confianza para los inversionistas nacionales e internacionales, un factor clave que, según gremios como Fedecámaras, es indispensable para reactivar la economía.
Condominios vs. Gastos Patrimoniales: ¿Quién paga qué?
La nueva legislación delimita con mayor claridad las responsabilidades financieras dentro de una relación de arrendamiento, resolviendo una de las disputas más comunes en las juntas de condominio:
- El inquilino y los servicios: Se legaliza que el inquilino asuma el pago de las cuotas ordinarias de condominio. El argumento de la Cámara Inmobiliaria es lógico: el arrendatario es quien consume el agua, la luz, utiliza los ascensores y disfruta de los servicios públicos y el mantenimiento diario del hábitat donde reside.
- El propietario y el patrimonio: Los gastos patrimoniales o extraordinarios —aquellos que superen el 30% del gasto común o impliquen modificaciones estructurales, como la reparación de un muro de contención o fallas en las bases del edificio— siguen siendo obligación estricta del dueño del inmueble, ya que impactan directamente el valor del activo.
El «Cuello de Botella» Legal: 20.000 Sentencias Paralizadas
A pesar de las expectativas positivas y del entusiasmo de los bufetes de abogados, Martini Pietri lanzó una advertencia crítica sobre la aplicabilidad de la ley frente a los conflictos de desalojo.
Si bien la normativa abre las puertas a los tribunales municipales y a centros de arbitraje privados —como los de Venamcham o la Cámara de Comercio de Caracas— para agilizar los dictámenes cuando un contrato se vence, la ejecución real sigue amarrada al sistema público. Los centros de arbitraje dictaminan, pero los únicos que pueden ejecutar un desalojo son los tribunales de ejecución.
Actualmente, estos tribunales acumulan más de 20.000 ejecuciones paralizadas con sentencia firme, debido a las restricciones heredadas del Decreto 8.190 contra los desalojos arbitrarios. Mientras dicho decreto no sea derogado, cualquier proceso de recuperación de un inmueble por vía de fuerza mayor podría tardar años en concretarse, diluyendo la efectividad de la reforma para el propietario afectado.
Radiografía del Mercado: Precios a la baja tras los sismos
Contrario a las especulaciones iniciales de principios de año, que apuntaban a un repunte generalizado en los costos inmobiliarios, la realidad del mercado venezolano es de estancamiento en la compraventa y dinamismo focalizado en los alquileres:
- Sin aumento de demanda en compra: A pesar de la emergencia habitacional generada por los sismos del pasado 24 de junio, la demanda de compra de viviendas no ha subido y la oferta se mantiene idéntica.
- Precios en descenso: Al no existir mecanismos de crédito bancario accesibles para la clase media y mantenerse pulverizado el poder adquisitivo general, los precios de venta de los inmuebles continúan bajando.
- Refugio en el alquiler: El único segmento que experimenta una demanda real y sostenida es el mercado secundario de arrendamiento, el cual cuenta con la capacidad de absorber de inmediato las necesidades de vivienda de las familias afectadas.
La crisis de los damnificados y la inviabilidad de las promesas estatales
El debate también salpicó la gestión pública de la vivienda. Ante las promesas gubernamentales de entregar más de 200.000 viviendas de cara a diciembre para responder a los damnificados de La Guaira, Martini Pietri fue tajante: «Eso no es verdad, no es posible construir una vivienda en cuatro meses a menos que quieras cometer los mismos errores del pasado».
El representante gremial recordó las polémicas declaraciones atribuidas en su momento al exministro Farruco Sesto sobre la omisión de estudios de suelo por la premura de las construcciones estatales, un hecho que organizaciones como Transparencia Venezuela han denunciado al detectar urbanismos levantados sobre zonas de alto riesgo geológico. Como dato alarmante, se reveló que uno de los edificios colapsados en el último sismo albergaba a familias que ya habían sido refugiadas tras la histórica vaguada de 1999; 25 años después, volvieron a quedar damnificadas en estructuras presuntamente defectuosas.
El Plan de Subsidios: Financiamiento y no Regalos
Para atender a las más de 17.000 familias damnificadas, el Estado venezolano ha puesto en marcha un esquema de subsidios estructurado en dos niveles, emulando las viejas leyes de política habitacional de finales de la década de los 2000:
- Subsidio Generoso (Hasta $70.000): Diseñado para evitar que el mercado infle los precios por encima de este umbral. El Estado subsidia el 80% ($56.000) y el ciudadano asume el 20% restante ($14.000). Bajo este esquema, el beneficiario adquiere la propiedad real del inmueble y se compromete a pagar una cuota fija de $3 mensuales por los próximos 25 años, a una tasa de interés del 5% anual.
- Subsidio Intermedio ($70.000 a $100.000): El Estado cubre el 50% ($50.000) y el comprador adeuda la otra mitad. En este escenario, la cuota mensual se eleva significativamente a $166 mensuales (sin contar intereses y tras vencerse el año de gracia otorgado).
Este plan busca que el mercado secundario absorba a los damnificados de forma inmediata, otorgando títulos de propiedad genuinos en lugar de adjudicaciones en usufructo que dejen a los ciudadanos en la indefensión jurídica a largo plazo.
