Después de los eventos del 3 de enero, el mercado inmobiliario venezolano registró un cambio abrupto en las expectativas. En cuestión de días, apartamentos, casas, oficinas y terrenos comenzaron a ofrecerse hasta por el doble del valor que tenían antes de esa fecha. La expectativa de un cambio político y económico permeó tanto a vendedores, que vieron una oportunidad para revalorizar sus propiedades, como a potenciales compradores, que interpretaron el momento como una ventana de inversión.
Por: Ariana Briceño Rojas – El Estímulo
Pero, tras la euforia inicial, reaparecieron los problemas estructurales que durante años han mantenido los precios de los inmuebles venezolanos entre los más bajos de América Latina. La ausencia de crédito hipotecario, las debilidades institucionales y la falta de reformas legales siguen condicionando la actividad y limitando una recuperación sostenida del sector.
¿El aumento de los precios responde a una burbuja inmobiliaria o a una recuperación real del mercado? Aquiles Martini Pietri, presidente del Consejo Superior de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, conversó con El Estímulo sobre el comportamiento reciente del sector, la evolución de los precios, las trabas en los registros y el arrendamiento, así como las perspectivas para los próximos meses.
La conversación busca responder la pregunta que hoy atraviesa a propietarios, compradores e inversionistas: ¿es momento de comprar, vender o esperar?
El impacto de las expectativas y la corrección de precios
¿Cómo ha visto durante este año el comportamiento del mercado inmobiliario y de los precios? ¿Se ha mantenido el repunte que vimos a comienzos de enero?
A raíz de los acontecimientos de enero se generó una expectativa positiva hacia el futuro del país. Como sabemos, las economías se mueven por expectativas y el sector inmobiliario no es ajeno a eso.
Durante las primeras semanas de enero ocurrieron varias cosas importantes. La primera fue que el mercado inmobiliario retiró aproximadamente la mitad del inventario que estaba en oferta. De la mitad que permaneció en el mercado, una parte aumentó los precios y otra mantuvo los valores que ya tenía, aunque dejó de aceptar el regateo o las negociaciones que eran habituales.
¿Qué ocurrió entonces?
Las unidades de vivienda que se mantuvieron en precios por debajo de los 80.000 o 100.000 dólares fueron absorbidas con bastante rapidez por el mercado. En cambio, aquellas cuyos propietarios decidieron aumentar considerablemente los precios no tuvieron la misma respuesta.
Eso tiene una explicación muy sencilla: el mercado que se ha estado moviendo en los últimos años es, fundamentalmente, el de los apartamentos por debajo de los 100.000 dólares. Es una referencia general, por supuesto, porque siempre hay excepciones, pero la realidad es que no existe crédito hipotecario y la capacidad adquisitiva de la población sigue siendo limitada. Por eso la demanda se concentra en ese segmento.
Cuando digo que se agotó ese mercado no significa que ya no existan apartamentos de ese rango. Siempre habrá oferta. Lo que ocurrió es que buena parte de esas unidades fueron absorbidas por compradores que aprovecharon los precios que todavía consideraban atractivos. Posteriormente, a medida que avanzaron las semanas, comenzó un ajuste. Muchos propietarios que habían aumentado significativamente los precios empezaron a bajarlos nuevamente. Eso no significa que hayan regresado a los niveles previos a enero, pero sí que el mercado corrigió parte de esas expectativas iniciales.
La última información que maneja la Cámara Inmobiliaria indica que los precios han aumentado en promedio alrededor de un 15% a escala nacional. En algunas zonas el incremento ha sido mayor y en otras menor, pero ese es el promedio que observamos actualmente.
¿Por qué el mercado no logró absorber esos aumentos más pronunciados?
Porque la expectativa todavía no se ha convertido en realidad. No ha habido cambios en el sistema de crédito ni modificaciones en las leyes que el mercado necesita para dinamizarse. Seguimos esperando reformas en áreas como el registro inmobiliario, el sistema hipotecario y otros aspectos fundamentales para estimular la actividad. Lo que hemos visto es que el mercado no ha sido capaz de absorber esos precios más altos porque la realidad económica sigue siendo muy parecida a la que existía antes.
Incluso hay quienes sostienen que el país atraviesa un momento más complicado. ¿Por qué? Porque se generó una expectativa muy alta y esa expectativa no se ha materializado a la velocidad que muchas personas esperaban. Seguimos teniendo problemas relacionados con la inflación, una fuerte devaluación de la moneda, salarios insuficientes y un consumo que muestra señales de debilidad. Cuando la realidad económica se impone, el mercado termina ajustándose a ella.
¿Se llegó a medir cuánto aumentaron los precios durante el momento de mayor entusiasmo?
Es muy difícil medirlo porque una cosa es el precio que alguien publica y otra muy distinta es el precio al que realmente logra vender. Una persona puede pedir lo que quiera por su apartamento, pero si no consigue comprador, ese precio no representa al mercado.
Ya hemos vivido situaciones similares en el pasado, como ocurrió durante el llamado «efecto Guaidó». En aquel momento también se generó una expectativa muy importante y muchas personas aumentaron los precios de los inmuebles. Sin embargo, cuando la realidad económica se impuso, esos valores terminaron ajustándose nuevamente.
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