El proyecto de ley busca equilibrar el mercado inmobiliario, garantizar la seguridad jurídica entre propietarios e inquilinos, dinamizar la oferta habitacional para la juventud y fijar mecanismos ágiles de resolución de controversias.
La Comisión Especial de la Asamblea Nacional encargada de la elaboración del informe normativo ha presentado la propuesta definitiva para la Segunda Discusión del Proyecto de Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda. El texto legal busca renovar el marco regulatorio nacional, fomentando la oferta de viviendas en alquiler y brindando garantías jurídicas claras e igualitarias para ambas partes del contrato.
El nuevo marco regulatorio establece que sus disposiciones aplicarán exclusivamente a las relaciones arrendaticias que se acuerden o formalicen con posterioridad a su entrada en vigencia. En tal sentido, los contratos firmados previamente continuarán bajo la tutela legal de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el Decreto contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria.
Aspectos Clave del Proyecto de Ley:
- Principio de Autonomía de la Voluntad: Libertad de las partes para pactar las condiciones, plazo y canon de arrendamiento dentro de los márgenes de la ley.
- Ajustes Anuales Acotados: Los incrementos en prórrogas o renovaciones de contratos no podrán exceder la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) del Banco Central de Venezuela (BCV).
- Pagos y Moneda Extranjera: Se permite referenciar cánones y depósitos en divisas, garantizando el pago equivalente en bolívares al tipo de cambio oficial publicado por el BCV a la fecha de la transacción.
- Protección a la Juventud: Promueve el arrendamiento como un mecanismo complementario y transitorio prioritario para el acceso a la vivienda del sector juvenil.
Flexibilización, Notarización y Garantías
Entre las innovaciones de la ley destaca la formalización por escrito de los contratos, los cuales podrán ser autenticados ante Notaría Pública o suscritos de forma privada con plena validez y fuerza obligatoria. Asimismo, se incorporan notificaciones digitales mediante correo electrónico de conformidad con la legislación de firmas electrónicas.
En materia de garantías, el arrendador podrá acordar con el arrendatario una póliza de seguro de conservación o un depósito en garantía de hasta tres (3) meses de canon, el cual deberá ser devuelto dentro de los 15 días continuos posteriores a la entrega del inmueble en buen estado. La Ley mandata además a la Superintendencia de la Actividad Aseguradora (SUDESEG) regular pólizas accesibles diseñadas específicamente para el sector arrendaticio.
Reparaciones y Gastos Claros
El texto legal deslinda de forma transparente la responsabilidad financiera sobre el mantenimiento del inmueble:
- Reparaciones mayores (excedan el 30% del canon mensual): Corresponderán exclusivamente al arrendador, salvo que provengan de negligencia del inquilino.
- Reparaciones menores (iguales o inferiores al 30% del canon mensual): Corresponderán al arrendatario.
- Servicios públicos vs. Condominio: Los gastos de servicios (luz, agua, aseo, internet, gas) corren por cuenta del inquilino, mientras que el pago de condominio e impuestos urbanos recaen sobre el propietario, salvo pacto en contrario.
Preferencia Ofertiva y Resolución de Conflictos
Los inquilinos con más de dos (2) años continuos en el inmueble y al día con sus pagos gozarán de preferencia ofertiva en caso de que el propietario decida vender la propiedad, contando con 15 días para manifestar su aceptación.
Para solucionar desavenencias o causales de terminación anticipada (como el impago de 2 cánones consecutivos), la ley impulsa los Medios Alternativos de Solución de Conflictos (MASC) —conciliación, mediación y arbitraje— junto con la competencia de los Tribunales de Municipio en vía procesal breve. Se estipula de forma explícita que toda orden de desalojo solo podrá ser dictada por un tribunal competente o ejecutada tras un laudo arbitral.
«Esta Ley rige bajo los principios de justicia social, seguridad jurídica, autonomía de la voluntad y libre ejercicio de la actividad económica, orientada a elevar el nivel de vida y dinamizar el mercado inmobiliario nacional.»
El proyecto entra en su fase final de discusión en la plenaria de la Asamblea Nacional y entrará en vigor inmediatamente tras su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela.
